¿Se acuerdan de esa escena del Guasón donde dice "nadie entra en pánico cuando las cosas salen según el plan"? Bueno. Lo opuesto también aplica: cuando algo parece demasiado bueno, todo el mundo sale aplaudiendo sin preguntar por qué.

Las tasas de crédito hipotecario en Estados Unidos cayeron por debajo del 6% por primera vez en años. NPR lo reportó. El mercado festejó. Los de relaciones públicas de las constructoras ya deben estar redactando comunicados optimistas con palabras como "nueva era" y "oportunidad histórica".

¿Yo? Estoy con la mano en la barbilla. Tipo ese meme del tipo pensativo. Porque la pregunta que nadie hace es la más importante: ¿por qué demonios están bajando las tasas?

Lo que hay detrás de la cortina

Las tasas hipotecarias no bajan de la nada. No bajan porque el universo es bondadoso o porque algún burócrata en Washington decidió ser generoso con la clase media.

Las mortgage rates en EE.UU. siguen, principalmente, el yield de los Treasuries a 10 años. Cuando los yields bajan, generalmente es porque el mercado está priceando una de dos cosas: recortes de tasas por parte de la Fed o miedo a una recesión. A veces, las dos al mismo tiempo.

Y ahí está el problema.

Cuando el tipo ve el titular "¡tasas hipotecarias caen por debajo del 6%!" piensa: "¡Genial, voy a comprar mi casa!" Lo que debería pensar es: "Momento — ¿qué me está diciendo el mercado de bonos sobre la economía?"

Es la misma lógica de cuando ves una oferta del 70% en un producto caro. O el producto está estancado, o tiene algo raro. Descuento grande sin motivo claro es señal de alerta, no de fiesta.

El contexto que el titular esconde

Recordemos el viaje reciente: las mortgage rates llegaron casi al 8% en octubre de 2023. Fue una masacre. El mercado inmobiliario estadounidense prácticamente se congeló. El que tenía una hipoteca al 3% fijada durante la pandemia no vendía ni muerto — porque cambiarla por una del 7.5% sería suicidio financiero. El famoso "lock-in effect".

Ahora, con las tasas volviendo por debajo del 6%, la narrativa es que el mercado se va a descongelar. Más ventas, más actividad, más construcción.

Puede ser. Pero piensen conmigo: los precios de los inmuebles en EE.UU. no cayeron de forma significativa durante ese período de tasas altas. La oferta se mantuvo restringida justamente por el lock-in effect. Entonces lo que tenemos ahora es un escenario de tasas más bajas, sí, pero con precios todavía inflados hasta la madre.

Traduciendo: el tipo ahora paga menos de intereses, pero el precio del inmueble sigue por las nubes. El alivio es parcial, en el mejor de los casos.

Qué significa esto para quien invierte

Para el inversor latinoamericano que sigue el mercado estadounidense — ya sea en REITs, en acciones de constructoras como D.R. Horton o Lennar, o simplemente tratando de entender hacia dónde va la economía global — esta caída en las tasas es una señal mixta.

Si las tasas están bajando porque la Fed va a recortar rates en un escenario de aterrizaje suave, perfecto. Risk-on, fiesta, confeti. Pero si están bajando porque la economía se está desacelerando más rápido de lo que se pensaba, el asunto es más profundo.

Como diría el viejo Buffett: "Solo cuando baja la marea descubres quién estaba nadando desnudo."

Y la marea, amigo mío, puede estar bajando.

La lección que Latinoamérica puede sacar

Por acá conocemos bien este baile. Las tasas suben, el mercado inmobiliario muere. Las tasas bajan, todo el mundo quiere comprar departamento en preventa con cuotas que "caben en el bolsillo". El ciclo se repite. Y la gente sigue comprando en la euforia y llevándosela en la resaca.

El principio es universal: no compres el titular, compra el contexto.

Nassim Taleb escribió que el problema de la gente es confundir ausencia de evidencia con evidencia de ausencia. El hecho de que las tasas estén bajando no significa que el camino esté libre. Significa que algo cambió — y necesitas entender qué cambió antes de tomar cualquier decisión.

Así que antes de salir a celebrar que "el mercado inmobiliario estadounidense volvió", contéstenme una cosa: si todo está tan bien, ¿por qué el mercado de bonos está priceando un escenario más sombrío?